楼市调控风暴·政策回顾
4日出台“史上最严厉”房地产政策
■ 4月14日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议再次提及房地产政策。
■ 4月15日 前所未有的重磅政策：90平方米以上购房首付3成，第二套执行首付5成、利率1.1倍。从下午5点政策出现在各大网站，立刻影响到了北京房产交易市场。
■ 4月16日 土地挂拍政策大改革，日后难再出地王：首个“限房价”地块挂牌式的项目。弱化价格因素，防止高价地限制企业拿地，规模防止囤地试点限房价、限地价方式。
■ 4月17日 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。

为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

“两会”以后，北京、上海等一线城市房价、地价直线飙升，炒房风再度猛吹。为了遏制房价快速上涨，打击炒房客，近日，国家再次出台房地产市场调控政策组合拳。4月15日，国务院常务会议决定以综合政策遏制高房价。会议要求贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院再次发出通知，要求商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

市值100万元的二套房
按新要求，首套房首付至少为三成，二套房首付从四成上调至五成，100万元的住房首付需要多付10万，利率则从最多下浮29%升至1.1倍。以贷款100万、15年等额还清为例，利率打7折为4.158%，每月需还款7476.31元，总还款额为134.5736万元，利率打8折为 5.049%，月供7933.48元，总还款额为142.8026万元，若按照新要求，利率最低为基准利率的1.1倍，那么利率就升至6.534%，月供上升至8729.78元，总还款额也达到157.1360万元。按目前普遍实行的8折优惠来计算，新规定实施后贷款100万元15年还清，购房者需多掏逾14万元。

房贷新政影响明显 京沪穗房价恐将下跌
北京楼市出现大单抛售。在国务院发布“房贷新政”之前，北京房产市场已现大手笔出货迹象。北三环一项目近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，均价近4万/平方米。据了解，这批房源挂牌之初市场反应相当不错，4月14日成交7套，还有10套达成了购买意向。不过随后几日，市场接受度开始降温，目前已有2个有意向的买家表示不打算买了。业内人士分析认为，这与15日出台的“房贷新政”不无关系。北京中原三级市场研究部统计显示:在15日下午到16日，有50%以上的房主表示希望抓紧时间卖房，而之前一直捂盘的一些房主也表示，只要有客户就愿意卖，仅有25%左右的房主表示希望再看看市场走势，认为政策不会执行太彻底。中原三级市场研究部认为:只要这一政策执行严格，房价难以避免的将出现下跌。

上海业主主动降价格。16日、17日，上海部分热门成交板块二手挂牌房源呈现突增势头，担心市场重新陷入观望，已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格，因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。“上家已经把价格调低了10万元，您还有兴趣买吗? ”最近一直在看房的巫小姐，曾经在吴兴路公安大楼看中一套71平方米、268万元的两室，但因上家要求的是到手价，转嫁的税费过高，巫小姐一直犹豫不决。而就在16日，中介小邓给巫小姐打来电话，称卖家的底价已经松动，且还有议价空间。“如果说以前还有涨价的空间的话，新政颁布以后，开发商已经没有了涨价的动力。”一位中介人员表示。

广州下月成交或缩水两成。楼市风云突变，广州多个楼盘，不少楼盘售楼中心一如平常，发现有二套房置业者突击购房的情况。在海珠区中海锦榕湾， “具体二套房贷的措施还未与银行沟通，但是目前房价没有降的可能”。而番禺亚运城附近某楼盘的销售人员说:“上面具体措施还未下达，随着六七月份亚运村投入市场，我们只会涨不会跌。房地产为GDP做出了大量贡献，政府不会一棍子打死的。”在二手房交易活跃的五羊新城，不少中介公司纷纷对此次政策的出台表露出些许担忧。而满堂红一位负责海珠区的经纪人介绍，由于在海珠区的置业者经济能力较强，较之改善性置业业主，高档大盘受到的影响相对较小。满堂红研究部经理周峰表示，二次置业的成交量在整个房产交易中占约24%—26%。他预计，具体新政细则预计下月就会出台，届时二手房的交易量估计会减少两成，中介业务量也会随之减少。

楼市上升预期已发生分歧
4月18日，上海签约套数27套，可售套数3万多套。在一家不大的中介门店内，徐小姐正在嘀咕这个数据。“这是已经签约的数量，并不能完全反映政策的影响。”一个同事回应道。在国务院连续出台调控政策下，虽然已经有着急的卖家一日之内，把190多万的房子下降8万，但更多的人还在观望。“就二手房而言，虽然房价有些地方还是上涨的，而有些已经出现了下跌，政策最为关键的是刚性需求对楼市的上涨预期的打破。”徐小姐说。由于资源所限无法在短时间内统计出数量，但就昨天所采访的数位中介而言，卖家抛盘数量出现小规模上升。21世纪不动产一位中介浦先生说，市场在几天之内就发生了变化。一个卖家前一周来我们这里挂了一套房子，昨天中午又来挂了一套。“卖家抛盘的心态开始急切，这已经是能够看到的了。其实，政策只是推动剂，此前已经有不少人感觉不安稳了，房价涨得太厉害，挂牌的房源从春节过后半个多月就开始增多了。”中原地产中介李先生说，就这两天自己听到和所接触到的来看，并没有发生明显的抛盘情况。大家讨论卖主现在心态时，感觉有一部分人并不那么急于出手。一是因为出手后现在接盘的人也很少，很难卖出去。二是因为前期房价上涨的收益已经十分可观，他们只要觉得不会跌到一年前的水平就不会“出手”。

房价三个月后或将出现拐点
那么，房价会不会出现拐点，将在什么时候出现拐点？对此，一些开发商、学者都肯定地表示，如此密集而严厉的调控政策下，房价肯定出现拐点。采访的结果显示，多数业内人士判断房价拐点最快会在3个月后出现，潘石屹甚至认为一个月就能见分晓。“虽然2009年没有一个开发商不是赚得盆满，看上去好像是不缺钱了，但是注意一下包括一些大公司和上市公司在内的房地产公司今年的负债情况就可看出，开发商的资金链不像想象中的那样好。所以，如果政策严厉执行，很多开发商都会因资金链而赶紧降价回笼预收款。”一位开发商表示。从上市房地产公司的年报了解到：截至3月23日，深沪两市共有67家房地产上市公司发布年报，累计实现净利润虽然达到了300亿元，但是举债总额却超过了5100亿元，近一半上市房企资产负债率在70%以上。“2008年的调整后，如果没有此后连着出台的鼓励自住型和改善型住房的信贷政策，楼市的走向很难说。但今年，可能不会再有金融危机需要的‘救市’。”多位开发商和业内人士表示。那么，房价会在多长时间后出现拐点?一种观点认为，“根据‘量在价先’的经验，楼价不会立刻下降，观望持续一段时间，成交量下来了，房价自然会下来。三个月内市场博弈后，楼市就会进入买方市场。”也有一些业内人士认为，房价会在较短或者较长时间后出现拐点，还和此次政策中提及的“热点地区”、“第三套房”等政策细节的界定细则什么时候出台有关。

抑制效果正逐渐显现
国务院在四月中旬出台的房地产新政中规定，第二套房贷的首付比例提高到50％，部分房价过高地区可暂停第三套房贷。这次房贷新政的出台首先给了市场极大的心理预期作用，在北京通州，房价每平米应声直降三千元人民币。据报道，新的房贷政策不再以贷款记录来认定，而是以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套、第三套。这被认为是房贷新政在执行层面上的细化。这意味着中国政府的房贷新政将逐渐有更多的配套措施和细则出台。人们普遍认为，房贷新政将发挥长期作用。最近的调查表明，越来越多的卖房者愿意调低价格售房。供职于房地产中介公司的工作人员透露，根据其所在的房产经纪公司调查，受房贷新政影响，新楼盘价格下调空间为15％——20％，二手房下调空间则在7％左右。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜女士说，政府出台抑制高房价的“组合拳”体现出了这次政策实施中多部门合作、多管齐下的特点，在政策的具体执行层面上可以预见会有更多的涉及银行、土地政策和地方政府的具体措施，高房价下降的实际效果将得以显现。

房价调控组合拳下一招会是什么？
国家近期调控房价措施频频出台，下一招是什么？多位税收专家表示，国家很可能会在税收方面做文章，尤其是在住房保有环节上征税的可能性很大。有专家认为，新的房地产税暂行条例很可能在上半年出台。

重庆：拟对高端房征特别房产税。重庆市准备对高档别墅和商品房征收特别房产税，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系。管理好商品房市场，重庆有“四招组合拳”，其中一招就是对高端商品房征收“特别房产税”。黄奇帆说，鉴于高端商品房价格上涨速度快，它的上涨又会带动普通商品房价格上涨，重庆将设计制度对高端商品房征收“特别房产税”，税收收入全部用于公租房的建设和维护。市政府新闻发言人文天平日前透露，是否征收房地产消费税权限在中央，市政府希望中央同意在重庆试点征收高端房产消费税。

上海：或试征收“房产保有税”。二手房交易个税全部按照交易差额的20%收取，这一政策或将率先在济南实施；而对多套房产在保有环节上征收“房产保有税”，或将在上海试行。中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，目前有关说法无非有三种：物业税、特别消费税和住房保有税，很难推测哪个会最终出台。但鉴于物业税的立法程序复杂，特别消费税是否能起到抑制房价的作用争论比较多，他认为住房保有税的提法比较可取。

专家：房地产税新规将很快出台。中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华表示，今年上半年出台新的《房地产税暂行条例》的可能性非常大。杨卫华认为，一些二手房交易的税收优惠可能会取消。目前二手房交易对个人销售住房暂免征收土地增值税，销售不足5年的普通住房营业税实行差额征收。杨卫华认为，可对销售家里非唯一住房的个人征收土地增值税，而对于不足2年的普通住房，营业税也可全额征收。

房产新政为二次房改画下蓝图
该来的总会来的，常常不以利益中人的意志为转移。房地产的再次调控早在意料之中，只不过时间早晚而已。如今这只靴子终于落下来了！这次出台的新政，潜伏下不少伏笔，为未来房地产业的发展预留了很多可以想象的空间，其作用不亚于二次房改。

首先，未来的商品房将一分为二。以90平方米为界，以下为普通商品房，以上为高档商品房，后者在整个房地产体制中，将只占30%，这是对“90”、“70”的再次重申。普通商品房中，除了限面积的，还有限价的。这两种商品房目前尚无明确的比例，将来有必要从临时性政策，转化为住房制度的一部分。

其次，房地产市场不再只售不租。住房制度改革后的住房体系中，租赁依然是一个重要的组成部分，但后来，就只剩下可望不可即的廉租房了。这次新政明确把公租房纳入住房体系之中，同时，有关部门又提出经济适用房也要有售有租，再加上廉租房，租赁住房再次回归到住房体制中来。

第三，明确区分了投资和自住两种需求。从新政可以看出，一个家庭首次购买一套90平方米的商品房，属于自住性需求，超出这个需求的基本上属于投资性需求，国家将从房贷税费等方面给予限制，这样明确划定投资和自住两类需求，就可以有效地控制过度投资以及投机行为，这在很大程度上将使房价回落到合理的范畴。

第四，除保障基本需求之外，对超出实际需求的住房，将采取更为严厉的差别化政策。在贫富差距还在扩大的情况下，一部分人占有多套住宅，大部分人买不起房，这已不是简单的房价问题，而是一个严重的社会问题。对于第三套以上的住房逐级提高首付比例和贷款利率，提高税负水平等应该成为常态。

第五，房价暴涨，暴露出价高者得的土地招拍挂出让方式的弊端，为改革土地出让机制带来了契机。这一政策目前尚处于探索阶段，但方向已经明确。新政确立了先编制规划再公布出让计划，优先保证保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地土地的程序。